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나 혼자 배워서 미국에서 땅 사고 집 사보자 시리즈 제1-4권 통합본 입니다.

4개의 책을 하나로 묶어서 저렴하게 소개합니다.

내용은 목차를 참조하세요.

제4권 목차

<제목 차례>

서론 5

제목차례 7

 

제29장 1

부동산 매매를 하려면 대부분 반드시 이용하게 되는 부동산 중개인이란 무엇일까요. 1

1. 집을 사고 파는 경우에 중개인과의 계약은 기본적으로 대리관계(Agency Relationships)를 만들게 되요 4

2. 부동산 매매거래의 대리인(Agent)인 중개인은 뭘 하는 사람일까요? 6

 

제30장 13

미국에서의 기본적인 대리관계(Agency)에 대해 알아볼까요? 13

1. 미국에서 대리(Agency)라는 것은 무엇일까요. 14

2. 한국에서는 이러한 것을 대리라고도 하고 위임이라고도 해요. 17

3. 변호사라는 명칭인 Attorney도 대리인이라는 말에서 유래한 것이예요. 19

4. 한국에서는 수많은 곳에서 대리와 위임이라는 법률용어를 서로 섞어서 사용해요. 21

5. 그럼 미국의 경우에 대리(Agency)에는 어떤 것(Types of Agency)들이 있는지 알아볼까요? 45

6. 한국에서는 대리를 다양하게 나누어 용어를 쓰고 있어요. 47

7. 미국에서는 대리를 다음과 같이 여러 가지로 구분해요. 48

8. 일반대리(General Agency)라는 것에 대해 좀 더 알아볼까요? 50

9. 특별대리관계(Special Agency)라는 것을 좀 더 알아 볼까요? 53

10. 대리인에게 대리할 권한은 어떻게 위임할까요 55

11. 대리권은 남에게 다시 넘길 수 있는데(Delegation of Authority), 이를 복대리라고 해요(Sub-agency) 57

12. 쌍방대리(Dual Agency)라는 것은 어떤 것일까요? 59

13. 쌍방대리를 하려면 반드시 서면으로 양쪽에 알리고 승낙을 받아야 해요. 64

14. 대리인이 아닌 사람이 한 행위를 나중에 본인이 승낙해줄 수 있는데요. 이런 것을 Ratification 이라고 해요. 68

15. 의뢰인이 명시적으로 의뢰하지도 않았고, 나중에 추인하지도 않았더라도, 금반언(Estoppel)이란 것에 의해 의뢰인이 대리를 시킨 것으로 인정될 수도 있어요. 70

16. 명시적으로 대리약정에 포함되지 않은 것도 당연히 대리할 수 있는 것도 있어요. 73

17. 대리권이 없는 중개인도 경우에 따라서는 대리권을 가진 것으로 인정되기도 하는 표현대리도 있다고 했어요. 75

 

제31장 76

매도인이나 매수인이 부동산 중개인을 찾아 중개의뢰계약을 하는 형태를 알아볼까요? 76

1. 부동산 소유자가 매매계약시 부동산 중개인에게 자신의 부동산의 매도를 의뢰하는 것을 Listing 이라고 하지요. 77

2. Listing Contract는 대표적인 대리의 형태중 하나예요. 80

3. Listing Contract 에는 어떤 내용을 써넣을까요? 84

4. 매도인으로서는 중개인을 여럿 둘 수도 있는데, 이런 것을 중복리스팅 (Multiple Listing)이라고 해요. 88

5. 일반적인 중개의뢰(Open Listing)를 하는 경우도 있어요. 90

6. 매도인이 자신의 중개인에게 독점중개권(Exclusive Agency)을 주는 경우도 있어요. 93

7. 중개인인 Broker가 중개대상물인 부동산을 매수할 수 있는 선택권을 주는 중개의뢰계약(Option Listing)도 있어요. 98

8. 매도인측의 전속중개인이 자신의 중개체인망(Multiple Listing Service, MLS)에 올려 여러 중개인을 활용하기도 해요. 99

9. 온라인 부동산 중개인들은 어떤 형태로 서비스를 제공할까요? 100

10. 중개인이 중개하는 물건에는 부동산 뿐 아니라 사업체(Business) 전체를 중개하는 경우도 있어요. 101

11. 사업체(Business Opportunity)의 소유자가 중개인에게 매도중개의뢰(Listing)를 하는 경우에 중개인은 어떻게 해야 할까요? 102

12. 중개인이 매수인측(Buyer)을 대리하는 경우에는 어떻게 될까요? 104

13. 중개인에게 보증금(Deposits)을 준 경우에는 어떻게 될까요. 107

14. 중개인이 중개의뢰인에게 소유권보험이나 저당권, 이사관련 서비스 등을 제공하는 경우도 있어요. 111

15. 부분적인 중개업무만 제공하는 중개인도 있다고 해요. 114

16. 부동산 거래를 경매 형태(Market Makers, Auction)하는 경우에 이를 알선하는 중개인도 있어요. 117

 

제32장 118

중개인에게 중개수수료는 매도인과 매수인중에 누가 줘야하고, 도데체 얼마를 줘야 하나요. 118

1. 부동산 중개인이나 대리인(Agent)에게 중개수수료는 얼마나 줘야 하나요. 120

2. 전속중개의뢰계약을 하면서 수수료를 보장해주는 경우도 있어요. 127

3. 일정한 지정 금액을 넘겨 팔면 나머지는 중개인이 모두 수수료로 가져갈 수 있는 중개의뢰계약(Net Listing)이란 것도 있어요. 130

4. 중개인과 중개보조인의 관계는 대부분 수수료를 어떻게 나누어 배분할 것인가에 따라 달라져요. 133

5. 전통적으로는 중개수수료를 Commission 방식으로 나누는 형태가 가장 보편적이라고 해요. 135

6. 중개인이 Flat Fee 형태로 정해진 수수료만 가지고 나머지는 중개보조인이 전부 가지는 형태도 있다고 해요. 136

 

제33장 138

구체적으로 중개인과 중개의뢰계약은 어떻게 체결하면 좋을까요? 138

1. 부동산 중개시 대리계약(Agency Agreements)인 중개의뢰계약은 그럼 구체적으로 어떻게 체결할까요? 141

2. 본인(Principal)인 의뢰인이 중개인에게 명시적 합의(Express Agreement)를 통해 대리권을 주는 것이 대부분이예요. 143

3. 캘리포니아의 경우에도 사기방지법을 두어 적용하고 있으므로, 부동산 중계계약도 반드시 서면으로 위임장을 만들어야 해요. 145

4. 부동산 중개의뢰계약은 대부분 중개인이 미리 작성해 인쇄해둔 양식을 사용하는데, 주의해야 해요. 151

5. 이와 같이 중개인이 미리 작성하고 인쇄해둔 부동산 중개의뢰계약에 전형적으로 들어가는 내용이나 요건은 어떤 것이 있을까요? 153

5. 중개의뢰계약에서 부동산중개인인 대리인(Agent)의 권한(Agent’s Authority)을 어떻게 줘야 할까요. 158

6. 중개인이 매도의뢰인과 중개의뢰계약(Listing contract)을 하면서 반드시 넣어야 하는 내용은 다음과 같아요. 161

 

제34장 181

중개의뢰계약에서의 의뢰인과 중개인간의 권리와 의무는 어떻게 정해지나요? 181

1. 중개의뢰계약의 성질을 다시 한번 살펴볼까요? 182

2. 부동산 중개인이 의뢰인에게 부담하는 의무는 어떤 것이 있을까요. 183

3. 그럼 의뢰인은 부동산 중개인에게 어떤 의무를 부담할까요 190

4. 중개인이 중개업무를 하면서 자신의 중개보조인이나 다른 중개인을 채용한 경우에는 이들 중개보조인이나 다른 중개인은 본인에게 어떤 책임을 지게 될까요. 196

5. 부동산 중개인은 의뢰인이 아닌 거래상대방과 제3자에 대해서도 의무를 부담하는 것도 있어요. 198

6. 부동산 중개인의 경우 대리관계의 공개(Agency Disclosure)는 어떻게 할까요? 223

7. 중개인이 아닌 매도인이 직접 거래 상대방인 매수인에게 공개의무를 지는 것도 있어요. 254

9. 중개인이 부담하는 기타 여러 가지 추가적인 의무를 보면 다음과 같아요. 261

10. 중개인의 중개행위로 인해 의뢰인이나 거래상대방이 피해를 본 경우에는 캘리포니아 피해구제기금(Recovery Account)을 통해 보상을 받을 수도 있어요. 263

 

제35장 266

중개인과 의뢰인간의 대리관계는 언제 어떤 사유로 소멸할까요. 266

 

제36장 270

캘리포니아에서는 누가 어떻게 부동산 중개인 자격을 받을 수 있을까요? 270

1. 부동산 중개인 자격을 받으려면 어떻게 해야 하나요. 272

2. 부동산 중개인의 자격 신청(Licence Application) 절차는 다음과 같아요. 273

3. 부동산중개인 자격을 받으려면 최소한 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 해요. 276

4. 부동산 중개보조인인 Salesperson 의 자격을 받으려면 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 해요. 280

5. 중개인과 중개보조인의 자격시험(License Examination)은 어떻게 구성되어 있을까요? 282

6. 중개인이나 중개보조인의 자격보유기간(Licence Terms)과 자격증의 갱신(Renewal) 절차는 어떻게 될까요. 283

7. 경우에 따라서는 중개인 자격이 없이도 부동산 거래나 중개를 할 수 있는 경우도 있어요. 285

8. 중개인들이 아닌 기업(Corporate)이 중개행위를 하는 경우도 많아요. 288

 

제37장 289

중개인에 대한 징계와 지휘 감독에 대해서도 알아보기로 해요 289

1. 부동산 중개인에 대한 징계와 감독은 누가 어떻게 하나요? 291

2. 중개인에 대한 징계절차에서 청문회(Hearing)를 거친 경우의 결과는 어떻게 될까요. 295

3. 경우에 따라서는 부동산 중개인의 중개권한을 제한할 수도 있어요. 297

 

제38장 298

중개인의 징계처벌이 가능한 위반행위의 전형적인 유형에 대해 좀더 살펴보기로 해요 298

1. 중개인의 위반행위는 아주 다양한 형태를 가지는데요. 299

2. 캘리포니아 부동산법 제10176조에 의한 위반행위를 살펴볼까요. 300

3. 캘리포니아 부동산법 제10176.5조 위반행위를 살펴볼까요 306

4. 캘리포니아 부동산법 제10177조의 위반행위를 살펴볼까요 328

5. 이외에도 중개인의 위반행위 유형은 아주 다양해요. 336

 

시리즈(3권) 목차

 

<제목 차례>

제목차례 7

제26장 1

땅을 팔 경우의 계약(contract)는 어떻게 체결할까요? 1

1. 땅에 대한 계약이란 것은 무엇일까요? 3

2. 계약은 향후에 이행할 것을 약속(promise to perform)하는 것이 최소한 하나라도 반드시 포함되어야 한다고 했어요. 13

3. 명시적 계약과 묵시적 계약(Express and Implied Contract)이란 것은 뭘까요? 14

4. 계약이 유효한 것인지 여부에 대해서 사용하는 여러 가지 용어들에 대해 알아봐요. 16

5. 어떻게 하면 유효한 계약(valid contract)을 체결할 수 있을까요? 22

6. 법적 능력(legal capacity)란 무엇일까요 23

7. 정신적 능력(mental capacity)란 것은 무엇일까요. 30

8. 계약의 구성요소는 어떤 것이 있나요. 38

9. 행위능력(Competence)이란 것을 다시 한번 더 확인해볼까요? 50

10. 사람(person)이란 무엇일까요? 52

11. 개인(individual)이나 법인(corporation)이 아닌 단체(Association) 또는 사업체(Business Entities)가 계약을 체결하는 경우는 어떻게 될까요? 58

12. 계약시의 계약내용에 대한 당사자의 의사의 일치(Meeting of the Minds)라는 것이 뭘까요. 64

13. offer를 받은 상대방은 반드시 accept해야 할까요? 아니면 거절(reject)을 할 수도 있을까요? 66

14. 청약(offer)은 철회할 수 있어요. 69

15. 승낙은 임의적으로 이루어져야 해요. 73

16. 계약에 필요한 동의(consent)를 방해하는 것들이 있어요. 75

17. Duress 와 menace라는 게 뭘까요? 77

18. Undue Influence라는 것이 뭘가요? 81

19. 사기(fraud)란 것은 뭘까요? 88

20. 사기로 추정되는 경우도 있어요. 103

21. 사기에 대해서는 어떤 제재가 있을까요? 105

22. 땅을 사고 파는 계약서를 쓸 때 어떤 점을 주의해야 할까요? 113

23. 한국에서의 증여와 미국에서의 증여는 달라요. 115

24. 미국에서의 증여는 어떻게 볼까요? 124

25. 한국와 미국에서 증여를 왜 이렇게 다르게 볼까요? 125

26. 계약은 양쪽에서 서로 뭔가를 반드시 하는 것이지, 어느 한쪽만 뭔가를 하는 것이 아니예요. 131

27. 계약을 체결할 때는 판사가 그 내용을 알 수 있을 정도로 명확한 용어(Definite and certain Terms)를 써야 해요. 135

28. 계약서의 내용(Contents of Contract)을 기재하는 방법을 좀 더 알아볼까요? 139

29. 계약서의 첫부분에는 다음과 같이 기재해요. 141

30. 부동산 매매계약에서 가장 중요한 것이 부동산의 표시예요. 144

31. 부동산매매시에는 Earnest Money 라는 것을 주고 받아요. 146

32. 부동산 표시방법을 다시 한번 확인해요. 152

33. 대금지급방법을 상세히 기재해요. 154

34. 미국에서 땅을 사는 경우에는 거의 대부분 소유권보험에 가입해요. 160

35. 소유권보험회사가 조사하는 사전소유권조사보고서(preliminary title report)라는 것이 아주 중요해요. 161

36. 기타 유의사항으로는 다음과 같은 것이 있어요. 169

37. Encumbrance 와 warranty에 대해 주의해야 해요 189

38. 땅을 거래하는 경우 Unit라는 용어를 자주 사용해요 191

39. 주거용부동산에 대한 공개의무를 잘 알아야 해요. 198

40. 지진과 목재주택으로 인해 흰개미로 인한 피해에 대한 조사가 엄격해요 199

41. 기타 설비등에 대해서도 자세한 공개의무가 있어요. 229

42. 매매대상에 포함되는 부동산의 범위는 어디까지 일까요? 231

43. Home Warranty plan 이란 것도 있어요. 239

44. service call fee 또는 trade call fee라는 것도 있어요. 246

45. Homeowner's Insurance policy라는 것도 있어요. 248

46. 임대를 한 상태에서 집을 사고 팔 때는 어떻게 해야 하나요. 259

47. 중개업자가 수리업자 등을 소개한 경우에는 어떻게 될까요. 262

48. 집을 사고 팔 때 조건부 매매(Contingent Sale)라는 것도 있는데, 어떻게 할까요. 264

49. 파는 사람이 미국사람이 아닌 경우에는 세금 문제를 주의해야 해요. 267

50. 계약서에는 추가적으로 다음과 같은 내용도 들어가요. 279

51. Fair Housing Act 라는 것을 알아봐요. 281

52. 부동산의 매매시 손해배상예정의 한도는 3%로 제한되어 있어요. 288

53. Escrow 절차에 대해서도 상세하게 정해둬요. 292

51. 부동산 중개업자가 낀 경우에는 이에 대해서도 상세히 정해요 293

54. 부동산 중개업자는 dual agency가 가능해요. 295

55. 캘리포니아에서의 Broker 또는 Agent 에 대해 좀 더 자세히 알아봐요. 300

56. 중개수수료는 얼마나 줘야 할까요? 303

55. 계약을 할 때 상대방의 제안(offer)을 바꿔서 역제안(counter-offer)하면 어떻게 될까요? 310

57. 목조물해충검사보고서(Wood Destroying Pests & Organisms Inspection Report. WDPOIR) 316

제27장 333

부동산과 관련한 계약의 형태는 아주 다양해요 333

1. 매수선택권부계약(Option)이란 것이 있어요 334

2. 땅을 서로 교환(Exchange)하는 거래도 있어요. 338

제28장 348

기타 계약시 검토할 사항 348

1. 땅을 사고파는 계약을 할 때는 계약금(downpayment)와 보증금(deposit)을 내게 되요. 349

2. 땅을 사고 파는 경우에 부동산 중개인(Broker)이 고객인 땅주인이나 사는 사람에게 마땅히 해줘야할 의무도 알아두어야 해요. 352

3. 계약의 내용으로 한 것들은 전부 합법적(lawful)이어야 해요. 357

4. 계약에서 댓가(Consideration)라는 것을 다시 한번 더 살펴볼까요 359

5. 중요한 계약은 반드시 서면화(Written)되어야 해요. 361

6. 사기방지법(Statute of Frauds)라는게 뭘까요. 363

7. 일단 만들어진 계약은 언제 어떻게 소멸(Discharge of Contract)하게 될까요? 371

(1) 완전한 이행의 완료(Full Performance) 373

(2) 대부분의 이행의 완료(Substantial Performance) 373

(3) 일부만 이행되거나 이행이 시작된 경우(Partial Performance) 374

(4) 이행이 더 이상 불가능하게 되는 경우(Impossibility of Performance) 374

(5)계약상의 이행의무의 면제(Release) 376

(6) 계약을 새것으로 변경하는 경우(Reformation) 376

(7) 계약을 양도하는 경우(Assignment) 378

(8) 당사자들의 합의에 의한 종료(Agreement between Parties) 379

(9) 계약을 위반한 경우(Breach) 380

(10) 법률에 의한 소멸(Operation of Law) 380

(11) 소멸시효(Statute of Limitation) 381

 

시리즈(2권) 목차

 

 

<제목 차례>

서론 4

제목차례 6

제22장 2

Deed가 뭘까요? 2

부동산을 남에게 넘길때는 Deeds(권리증서)에 의해요. 3

소유권이전에 필요한 Deed 의 종류와 방법은 어떻게 될까요? 6

Deed 를 만들 때 어떻게 해야 할까요. 8

Deed를 제대로 만들려면 어떻게 해야 하나요 10

대부분의 경우에 Deed가 파는 사람이 작성한 것이라는 확인이 있어야 등기를 해줘요. 13

Deed에는 여러가지 다양한 유형이 있어요. 22

가장 일반적인 형태로 Grant Deed 라는 게 있어요 23

증여를 하는 경우에는 Gift Deed를 만들어요. 30

Warranty Deed는 이미 설명한 대로 보증이 있는 Grant Deed를 말해요. 31

Trust Deed라는 것이 있어요. 33

Sheriff’s Deed 라는게 있어요. 42

Tax Deed라는 것도 있어요. 44

제23장 1

부동산에 대한 제한(burden)이나 부담(encumbrance)이 뭐가 있을까요 1

미국에서 땅에 대한 소유권이란게 뭘까요? 2

부담(Encumbrance)이란 그럼 어떤 것이라고 미국인들은 볼까요? 8

Encumbrance 중에서 금전적 부담(Monetary Encumbrances)의 성질을 가지는 것들에 대해 알아볼까요? 13

당사자가 합의해서 lien을 설정하는 경우가 있어요. 16

법에 의해 정해진 lien 도 있어요. 17

공사참여자 담보권인 Mechanic’s Liens이란게 뭘까요? 18

Mechanic's lien의 구체적인 실행절차는 어떻게 될가요? 29

공사참여자가 작업을 착수하는 시점(Starting Time)과 통지시점(notice time)이 중요한 이유는 다음과 같아요. 35

공사업자가 자신의 작업을 완료한 시점(Completion Time)도 중요해요 37

소유자(owner)가 등기소에 완료통지(Notice of Completion)를 하는 경우가 있어요. 39

공사업자는 소유자에게 Claim of Mechanic's lien의 사본을 보내야 해요. 40

lien의 집행과 소멸(Enforcement and Termination)은 다음과 같아요. 41

소유자는 자신이 모르는 공사에 대해 면책공지(Notice of Nonresponsibility)를 해서 책임을 면할 수도 있어요. 43

공사업자가 아니더라도 건축설계사와 같은 사람도 Lien을 할 수 있어요. 46

소송을 하여 판결(judgment)를 받은 뒤에는 어떻게 할까요? 60

미국에서는 돈을 달라고 하는 재판을 해서 받은 판결(Judgment)을 가지고 무엇을 할 수 있을까요? 62

판결은 언제 확정될까요? 67

판결문을 가지고 강제집행을 하려면 강제집행을 하라고 명하는 집행문(Writ of Execution)이 있어야 해요. 88

판결에 기재된 채무는 언제 소멸할까요. 89

제24장 1

금전적인 부담이 아닌 부담(Non-Money Encumbrances)은 어떤 것이 있을가요. 1

돈과 관련이 없는 encumbrance라는 것은 무엇일까요? 2

easement 란 무엇일까요? 3

Easement Appurtenant 란 것은 어떻게 이루어진 것일까요? 5

Easement in Gross 라는 것이 있는데요. 8

이런 지역권은 어떻게 만들까요? 10

땅주인과 합의해서 확실하게 easement를 받는 방법은 어떻게 될가요? 11

법이 이런 easement가 저절로 생기는 것으로 정하는 경우도 있어요. 12

easement by necessity라는 것도 있어요. 14

easement를 시효에 의해 얻을 수도 있어요. 17

국가나 지방자치단체는 수용(taking)에 의해 easement 를 얻을 수도 있어요. 19

easement는 언제 어떻게 없어질 수 있을까요. 22

땅에 대해 그 사용(use and enjoyment)에 대해 제한(Restrictions)을 둘 수 있어요. 24

사적제한(private restriction)이란 뭘까요? 25

Covenants 라는 것에 대해 좀 더 알아볼까요? 28

Conditions 이란 것은 무엇을 의미할까요? 31

Restriction 이란 것은 뭘 의미할까요? 33

이러한 CC & R은 언제 소멸(Termination)하게 될까요? 35

공적 제한(public restrction)이런 것도 있어요. 36

경계침범이란 무엇일까요? 38

제25장 1

홈스테드(Homestead)라는게 뭘까요? 1

홈스테드(Homestead)라는 것은 무엇을 말할까요? 2

이런 homestead에 대해서는 각종 특혜나 면제를 주게 되요. 3

Homestead에 대해 채권자의 집행으로부터 면제를 어떻게 해줄까요? 6

홈스테드(Homestead)의 범위에 속하는 재산은 어떤 것일까요? 13

Homestead Exemption 의 기준을 알아볼까요? 14

Declaration of Homestead의 절차를 알아볼까요? 15

청구의 우선순위(Priority of Claims) 17

홈스테드(Homestead)의 소멸(Termination of Homestead) 19

제26장 1

땅을 팔 경우의 계약(contract)는 어떻게 체결할까요? 1

땅에 대한 계약이란 것은 무엇일까요? 3

계약은 향후에 이행할 것을 약속하는 것이 최소한 하나라도 반드시 포함되어야 한다고 했어요. 8

명시적 계약과 묵시적 계약(Express and Implied Contract)이란 것은 뭘까요? 9

계약이 유효한지에 대해서 사용하는 여러 가지 용어들에 대해 알아봐요. 11

어떻게 하면 유효한 계약을 체결할 수 있을까요? 14

행위능력(Competence)이란 것을 다시 한번 더 확인해볼까요? 26

개인(individual)이 아닌 단체(Association) 또는 사업체(Business Entities)가 계약을 체결하는 경우는 어떻게 될까요? 28

계약시의 계약내용에 대한 당사자의 의사의 일치(Meeting of the Minds)라는 것이 뭘까요. 32

offer를 받은 상대방은 반드시 accept해야 할까요? 아니면 거절(reject)을 할 수도 있을까요? 33

청약은 철회할 수 있어요. 35

승낙은 임의적으로 이루어져야 해요. 37

계약에 필요한 동의(consent)를 방해하는 것들이 있어요. 38

Duress 와 menace라는 게 뭘까요? 40

Undue Influence라는 것이 뭘가요? 42

사기란 것은 뭘까요? 48

사기로 추정되는 경우도 있어요. 62

사기에 대해서는 어떤 제재가 있을까요? 64

땅을 사고 파는 계약서를 쓸 때 어떤 점을 주의해야 할까요? 72

계약을 체결할 때는 판사가 그 내용을 알 수 있을 정도로 명확한 용어(Definite and certain Terms)를 써야 해요. 87

계약서의 내용(Contents of Contract)을 기재하는 방법을 좀 더 알아볼까요? 89

미국에서 땅을 사는 경우에는 거의 대부분 소유권보험에 가입해요. 96

기타 유의사항으로는 다음과 같은 것이 있어요. 102

매매대상에 포함되는 동산의 범위는 어디까지 일까요? 159

Home Warranty plan 이란 것도 있어요. 164

Homeowner's Insurance policy라는 것도 있어요. 168

임대를 한 상태에서 집을 팔 때는 어떻게 해야 하나요. 173

중개업자가 수리업자 등을 소개한 경우에는 어떻게 될까요. 175

집을 사고 팔 때 조건부 매매라는 것도 있는데, 어떻게 할까요. 177

파는 사람이 미국사람이 아닌 경우에는 세금문제를 주의해야 해요. 179

계약서에는 추가적으로 다음과 같은 내용도 들어가요. 187

Escrow 절차에 대해서도 상세하게 정해둬요. 201

부동산 중개업자가 낀 경우에는 이에 대해서도 상세히 정해요 202

계약을 할 때 상대방의 제안(offer)을 바꿔서 역제안(counter-offer)하면 어떻게 될까요? 215

목조물해충검사보고서(Wood Destroying Pests & Organisms Inspection Report: WDPOIR) 218

부동산과 관련한 계약의 형태는 아주 다양해요 231

매수선택권부계약(Option)이란 것이 있어요 231

땅을 서로 교환(Exchange)하는 거래도 있어요. 234

땅을 사고파는 계약을 할 때는 계약금(downpayment)와 보증금(deposit)을 내게 되요. 242

땅을 사고 파는 경우에 부동산 중개인(Broker)이 고객인 땅주인이나 사는 사람에게 마땅히 해줘야할 의무도 알아두어야 해요. 243

계약의 내용으로 한 것들은 전부 합법적(lawful)이어야 해요. 246

계약에서 댓가(Consideration)라는 것은 뭘 뜻할까요. 248

중요한 계약은 반드시 서면화(Written)되어야 해요. 250

사기방지법(Statute of Frauds)라는게 뭘까요. 252

일단 만들어진 계약은 언제 어떻게 소멸(Discharge of Contract)하게 될까요? 260

(1) 완전한 이행의 완료(Full Performance) 260

(2) 대부분의 이행의 완료(Substantial Performance) 260

(3) 일부만 이행되거나 이행이 시작된 경우(Partial Performance) 261

(4) 이행이 더 이상 불가능하게 되는 경우(Impossibility of Performance) 262

(5)계약상의 이행의무의 면제(Release) 263

(6) 계약을 새것으로 변경하는 경우(Reformation) 264

(7) 계약을 양도하는 경우(Assignment) 266

(8) 당사자들의 합의에 의한 종료(Agreement between Parties) 267

(9) 계약을 위반한 경우(Breach) 267

(10) 법률에 의한 소멸(Operation of Law) 268

(11) 소멸시효(Statute of Limitation) 268

 

 

시리즈 제1권 목차

서론 3

제1장 1

미국의 부동산은 한국의 부동산과 달라요! 1

세상의 땅은 모두 같은 게 아니라 나라마다 달라요! 2

 

제2장 4

부동산에 대해서는 미 연방정부가 관리할까요 아니면 개별 State가 관리할까요? 5

부동산은 왜 부동산일까요? 10

동산과 부동산의 구분이 왜 중요할까요? 15

미국 부동산은 어떻게 구분할까요? 21

 

제3장 23

미국 땅 중에서 캘리포니아 땅은 어떻게 다를까요? 23

미국부동산중에서 캘리포니아의 부동산은 어떨까요? 24

캘리포니아 부동산의 역사와 발전과정은 어떨까요? 28

캘리포니아의 개발의 과정은 어떨까요? 32

캘리포니아 부동산에 대한 법은 어떻게 변화했을까요? 39

캘리포니아의 땅의 소유는 누가 가지고 있을까요? 44

캘리포니아의 부동산은 어떻게 법이 규율할까요? 49

 

제4장 57

미국에서 땅(Real Property)이라고 하면 무엇을 말할까요? 58

땅에 속하는 정착물(fixture)인지 여부는 어떻게 판단할까요? 60

땅에 부착(fix)되었다는 것은 어떻게 판단할까요? 62

세들어 사는 임차부동산에 부착된 정착물(Fixtures on Leased Premises)은 누구의 소유가 될까요? 65

 

제5장 68

미국에서 땅은 어떻게 사고팔까요? 68

땅의 거래를 할 때 서면은 어떻게 작성되나요? 69

땅을 팔면 등기(Register)를 해야 할까요? 74

땅을 팔 때 계약서나 매도증서나 등기부에는 어떻게 표시(Land Description)해야 할까요? 77

 

제6장 79

미국 땅은 어떻게 표시할까요? 79

필지 및 블럭 표기법(Lot and Block Survey System)은 어떤 것일까요? 81

직사각 측량법(Rectangular Survey System)은 어떤 것일까요? 87

거리경계측량법(Metes and Bounds)이란 것은 어떤 것일까요? 94

 

제7장 98

미국에서는 땅을 사려면 어떤 사람들의 도움을 받아야 할까요? 98

미국에서 땅과 관련된 일에 종사하는 사람들은 얼마나 될까요? 99

부동산중개업(Real Estate Brokerage)이란 어떤 일을 하는 것일까요? 103

부동산 감정평가사(Appraiser)는 어떤 일을 할까요? 108

부동산 대출업자(Financing entity)는 어떤 일을 할까요? 109

부동산개발업자(Subdivision and Development specialist)나 토지분할계획 기획업자(Subdivision specialist)는 어떤 일을 할까요? 110

부동산 관리업자(Property Manager)는 어떤 일을 할까요? 112

부동산 컨설턴트(Real Estate Consultant or Counselor)는 어떤 일을 할까요? 113

부동산 교육업자(Real Estate Educator)는 어떤 일을 할까요? 114

기타 땅과 관련된 분야의 전문가는 어떤 사람들이 더 있을까요? 115

 

제8장 116

캘리포니아는 어떻게 부동산 관련 업자들을 다르게 규제할까요? 116

캘리포니아에서는 부동산과 관련된 사업을 하는 사람들은 어떻게 해야 할까요? 117

캘리포니아 주의 부동산법(Real Estate Law)에서는 어떤 조항을 담고 있고 어떤 것을 중요하게 규율할까요? 120

캘리포니아 부동산국(Department of Real Estate)에 대해 좀 더 알아볼까요? 130

 

제9장 136

캘리포니아에서는 중개업자를 어떻게 감독할까요? 136

부동산 중개업(Real Estate Brokerage)이란 것은 어떤 것일까요? 137

부동산 중개인이 아니어도 부동산중개를 하는 사람도 있어요. 142

부동산중개보조인(Real Estate Salesperson)이란 무엇을 말할까요? 144

부동산중개업을 사업체(Broker Business)로 하려면 어떻게 해야 할까요? 147

부동산 브로커의 자격증 비치와 조사(Licence inspection) 절차는 어떻게 될까요? 152

이동식주거차량(Mobile Home)도 부동산 중개의 거래대상에 포함 되요. 153

 

제10장 155

미국에서 땅을 가지면 도대체 어떤 권리를 가질까요? 155

미국은 땅에 대해서는 어떤 권리를 주고 있을까요? 156

미국에서 부동산을 소유하면 어떤 권리(Freehold Estates)를 주나요? 158

미국에서 땅에 대한 가장 완벽한 소유권(Fee Simple, Fee Simple Absolute, Freehold Estate)은 어떤 것이 있을까요? 168

미국에는 언젠가 소멸할 수도 있는 소유권(Defeasible Fees)도 있어요. 170

기한을 달아 넘겨준 제한적 소유권(Fee Simple Determinable)은 어떤 것일까요? 175

기간이 아니라 조건이 붙은 제한적 소유권(Fee Simple subject to Subsequent Condition)도 있어요. 182

자신의 후손들인 상속인에게만 이전되는 제한적 소유권(Fee Tail)도 있어요. 188

Fee Simple 과는 다른 부동산 사용권(Use and Enjoyment)이 평생 동안 인정되는 것(Life Tenancy)도 있어요. 190

이러한 소유권이 아니라 소유권의 일부만 허락하는 권리(Non-Freehold Estates)도 있어요. 196

 

제11장 204

미국 중에서 캘리포니아는 땅에 대한 소유권을 어떻게 인정할까요? 204

캘리포니아 민법(California Civil Code)에서는 어떻게 부동산에 대한 권리를 나누고 있을까요? 205

 

제12장 220

미국에서는 어떻게 여러 사람이 땅을 함께 소유할까요? 220

여러 사람이 함께 땅을 소유할 수도 있어요. 221

미국에서는 어떻게 땅을 여러 명이 공동으로 소유할까요? 223

가장 기본적이고 일반적인 공동소유 방식은 무엇일까요? 225

공동소유 중에서 보통의 경우보다 훨씬 더 밀접한 관계의 공동소유(Joint Tenancy)도 있어요. 232

 

제13장 242

미국에서 캘리포니아는 어떻게 특별한 공동소유를 더 인정해줄까요? 242

캘리포니아는 부부공동체(Community)라는 거의 독립적인 법인격을 인정해요. 243

 

제14장 262

미국에서는 여러 명이 어떻게 모여서 사업을 하면서 땅을 공동 소유할 수 있을까요? 262

미국에서는 사람들이 사업을 할 때 어떤 형태의 사업형태를 가지고 사업을 할까요? 263

미국에는 동업사업체(partnership)라는 것이 있는데 이런 것은 어떤 것일까요 279

이러한 동업체(partnership)는 그 자체의 이름으로 재산을 소유할 능력은 있는가요. 296

 

제15장 309

미국에는 신탁(Trust)이라는 것을 이용해서 땅을 가질 수도 있어요. 309

미국에서 신탁(Trust)라는 것은 어떤 것일까요? 310

신탁을 언제 어떤 방식으로 설정하는지에 따라 생전신탁(Living Trust)과 유언신탁(Testamentary Trust)로 나뉘어요. 322

신탁에는 부동산 투자신탁(Real Estate Investment Trust. REITS)이라는 것도 있어요. 327

부동산투자신탁(Real Estate Investment Trust)에는 어떤 형태가 있을까요. 331

 

제16장 336

미국에서 땅을 사고 팔려면 도대체 어떻게 해야 할까요? 336

미국에서 땅을 사려면 어떻게 하고 어떤 과정과 절차를 밟아야 할까요? 337

부동산을 얻는 방법의 대표적인 경우는 원래 소유자가 넘기는 것을 넘겨받는 방법(Acquisition by Transfer)에 따라 받는 것이예요. 338

미국에도 기부체납(Public Dedication)이란 것이 있어요. 340

자신의 땅을 여러 작은 땅으로 나누어 파는 경우도 있어요. 이런 것을 Subdivision이라고 해요. 342

신탁된 재산을 처분하는 경우도 있어요. 344

캘리포니아는 부부공동체(community)를 인정하므로 부부중 어느 하나가 단독으로 공동체 재산(community property)를 팔지 못해요. 348

국가가 국민의 재산을 공짜로 가져갈 수도 있어요. 350

나라가 땅을 수용하는 경우도 있어요. 351

땅이 없이도 땅을 파는 경우도 있어요. 353

 

제17장 357

미국 땅을 상속으로 받는 절차는 어떻게 될까요? 357

미국에서 땅을 상속 받는(Acquisition by Succession) 경우에 대해 알아볼까요? 358

땅을 가진 사람이 유언(Will)으로 땅을 주는 경우는 어떻게 될까요? 370

유언은 만든 뒤에도 마음대로 취소하고 바꾸고 변경할 수 있어요. 394

증인유언(Witnessed Will, testamentary will, or statutory will)의 구체적인 방식은 어떻게 될까요? 399

그런데 증인유언이나 자필유언의 방식에 따르지 못한 경우에도 유언의 효력이 인정되는 경우도 있어요. 403

자필 유언(Holographic Will)은 어떻게 만들까요? 410

한국의 유언방식과 캘리포니아의 유언의 방식을 비교해볼까요? 413

캘리포니아에서는 유언을 캘리포니아 식으로 하지 않는 경우에도 그 효력을 인정해줘요 426

미국에는 어느 주나 대부분 유언검인(Probate) 절차라는 것이 있어요. 428

 

제18장 435

미국에서 땅이 늘어나고 줄어들 수 있는 다른 경우는 어떤 것이 있을까요? 435

자연적 현상에 의해로 인해 땅이 늘어나는 경우(Acquisition by Accession)도 있지요. 436

부동산이 자연적 현상이 아니라 인공적 노력에 의해 증가되는 경우가 있어요. 이러한 것을 가공(Improvements)이라고 해요. 438

땅이 자연적으로 느는 것을 Accretion이라고 해요. 441

 

제19장 444

미국에서도 남의 땅을 거저 얻는 경우도 있어요 444

남의 땅을 불법적으로 점유해서 소유권을 취득하는 경우도 있어요. 이를 점유취득시효(Acquisition by Occupancy, 또는 Adverse Possession)라고 해요. 445

이런 불법적인 점유가 얼마나 오래되어야 소유권을 인정해줄 까요 450

점유취득시효에 의해 불법적으로 점유를 하여 소유권을 취득하려면 다른 어떤 요건을 더 충족해야 하나요. 495

소유권말고도 지역권과 같은 부동산에 대한 여러 권리를 불법적인 점유나 또는 사용에 의해 취득하는 것도 가능해요. 504

부동산에 관한 권리는 권리자가 포기하고 방치하면(Abandonment) 권리가 없어질 수도 있어요. 509

 

제20장 511

미국에서 땅에 대해 다툼이 있으면 어떻게 소송을 해야 할까요? 511

땅의 소유권에 대해 다툼이 있는 경우에는 소유권확인소송(Action to quiet Title)을 해요. 512

땅에 대해 공동소유 하는 사람들은 그 땅을 나누어달라는 소송을 할 수 있어요. 513

 

제21장 514

미국 땅은 어떻게 경매를 할까요? 514

미국에서 땅을 경매하는 방법은 어떻게 될까요 515

강제경매를 신청하면 어떻게 절차가 진행될까요? 518

경우에 따라서는 법원을 통하지 않고도 경매를 할 수도 있어요. 524